No a la arquitectura de la pereza.

Texto publicado en el suplemento Propiedades, El País, viernes 23 de noviembre de 2007.

La crisis del mercado inmobiliario debe transformar la configuración de las futuras viviendas.

El espacio en el que vivimos es cada vez más sofisticado. En las oficinas y en los coches, en las tiendas y en los aeropuertos, en los bares y restaurantes el diseño y la tecnología son bienes de consumo imprescindibles. Las ciudades giran en torno a edificios de arquitectos de prestigio, pero al llegar a casa todo cambia. Nos envuelven los tres dormitorios de siempre, con dos baños, salón comedor y cocina con tendedero. Molduras de escayola, puertas con herrajes dorados y persianas de aluminio contrastan con las líneas modernas de los muebles de Ikea. Es paradójico que en la vivienda la innovación brille por su ausencia. ¿Cómo es posible que la arquitectura, no la “aprendida”, como la llamaba el arquitecto Alejandro de la Sota, sino la que se piensa, la que se obliga a replantear sistemáticamente la validez de lo ya existente, no esté presente en la producción del espacio residencial?

Un informe publicado recientemente por la consultora CB Richard Ellis concluye que la relación entre la calidad y el precio de la vivienda en España es de las más bajas de Europa. Es evidente que la primera causa de este problema es que se han estado vendiendo muy caras. La espiral hipotecaria amparada por los bajos tipos de interés ha provocado que la oferta fuera superada por la demanda. Es cierto que la compra de una vivienda se ha interpretado antes como una inversión que como la adquisición de un bien de primera necesidad. Pero sobre todo ha influido que estas tremendas subidas de los precios han repercutido más en los bolsillos de los bancos y de los promotores que en el nivel de calidad de las viviendas. ¿Alguien ha oído hablar alguna vez de investigación y desarrollo en el sector residencial? Lo más parecido a algo nuevo es que algún arquitecto estrella haga unas viviendas con una imagen más o menos llamativa para dar una buena imagen de la política de vivienda de algún ayuntamiento, pero por dentro los pisos son iguales, ya que el diseño está apresado por una normativa antigua y obsoleta. Las innovación en el ámbito del la vivienda ha sido nula, y sin embargo las cifras del negocio inmobiliario astronómicas.

Los promotores privados también se han instalado en una “arquitectura de la pereza”. Si este producto se vende, ¿para qué voy a cambiar?, respondían ante cualquier intento de diferenciar el resultado. Se han construido miles y miles de viviendas en los nuevos barrios, todas iguales, encerradas en sus manzanas cerradas, con acabados anodinos, y distribuidas como si nada hubiera cambiado en nuestra sociedad en los últimos 30 años. Nadie ha podido ni ha querido pensar. El resultado está en la calle. Se han cumplido los estándares normativos en cuanto a la mínima calidad general –los edificios no se caen y no les suele entrar agua– pero no se ha aportado otro tipo de calidad distinta, quizás más subjetiva, que muy bien podría convertirse en un argumento valioso para la nueva época que se avecina.

Porque existen parámetros que influyen decisivamente en la calidad de la vivienda que hasta ahora no han sido atendidos. Un buen urbanismo y una buena arquitectura son imprescindibles para cualificar y distinguir unos productos de otros. Las primeras líneas que se trazan, las de las calles y de las manzanas, implican ya características fundamentales de la organización de las viviendas, en sus tipologías, es decir en los esquemas básicos de composición, distribución y organización. ¿Son realmente necesarios tantos pisos de 3 dormitorios con 2 baños, salón comedor, cocina y tendedero? No se puede seguir produciendo viviendas con tipologías de hace 30 años, no tiene sentido. La nueva realidad social, que no es tan nueva pero que aun no se ha visto reflejada en la producción de viviendas, es que el núcleo familiar ha dejado de ser el del matrimonio tradicional, y que son cada vez más frecuentes las familias monoparentales, las parejas sin hijos o con un hijo único, o la gente que vive sola. Es necesario pues que la oferta se adapte a la demanda real de hoy, con tipologías más flexibles y variadas, que permitan ubicar a las familias que a partir de ahora van a buscar casa. Al principio de la legislatura que ahora se extingue, el Ministerio de la Vivienda hizo un intento de proponer nuevas fórmulas que fue mal explicado y por lo tanto mal entendido, y que trataba de dar respuesta a estas nuevas situaciones con viviendas mínimas, en un ensayo que fracasó pero que habrá que retomar en algún momento. El espacio debe ser más flexible para poder adaptarse a las circunstancias de sus cambiantes habitantes.

También se pueden mejorar las condiciones higiénicas y de salubridad, aunque parezca mentira a estas alturas del siglo XXI. La relación entre fondo y longitud de fachada de las edificaciones se fija en función del máximo aprovechamiento del suelo que permite la normativa, lo que significa, por ejemplo, que hoy en día es muy difícil encontrar una vivienda con un cuarto de baño con ventilación natural. Y sin embargo es uno de los espacios que más la necesitan. ¿Podría llegar el momento en que ofrecer una bañera con vistas fuera un buen argumento para vender más? Sería también deseable aumentar el volumen de las viviendas ofreciendo alturas libres superiores. Los techos altos de los pisos antiguos dan cierta envidia. Los poco más de los 2,50 metros con que se han construido las viviendas en los últimos años, también limitadas, es verdad, por una normativa anticuada, parecen insuficientes para ofrecer espacios de calidad. El coste de mejorar esta variable no es tampoco muy elevado, aunque los promotores siempre dicen que muchos poquitos suman mucho al final. Pero si estos detalles pueden mejorar las ventas, es posible que los acaben ofreciendo.

En la calidad de la vivienda pretende influir también el nuevo Código Técnico de la Edificación, normativa de ámbito estatal de obligado cumplimiento para todas las edificaciones desde hace poco más de un año. Se trata de una ley que va a aumentar considerablemente los costes de producción, que van a tener que absorber los promotores ya que los precios finales no van a poder subir más. Por ejemplo, las condiciones mínimas de soleamiento que determina van a tener una influencia enorme en los futuros planeamientos, ya que va a impedir viviendas con una sola orientación, sobre todo si ésta es norte. También las mejoras en los límites mínimos de aislamientos térmicos y sobre todo acústicos pueden suponer mejoras. Lo deseable es que todos estos parámetros ayuden a optimizar la relación entre la calidad del producto y el precio que se paga por él, acercándonos a los niveles europeos en una cuestión tan importante como es la calidad de nuestras casas y de nuestras ciudades.

La renovación que se necesita es muy profunda. Es previsible que cambien las fórmulas de gestión de las promociones, y las estrategias comerciales. Parece que cada vez será más habitual la presencia de cooperativas, que permiten mayor control del usuario sobre el producto final. Y no va a ser suficiente regalar coches y viajes para seguir vendiendo casas sobre plano, cobrando por adelantado por una casa que no se sabe muy bien cómo será. Todo el proceso de producción de la vivienda se debe replantear con el objetivo de mejorar el producto final, para vivir mejor. Si las dificultades para vender sirven para que se reflexione en busca de una mejor calidad, bienvenidas sean. Siempre será positivo que haya que pensar.

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